Quins són els costos de tancament en comprar una casa?
El tancament. Tot es redueix a això. La gran final. Un cop tinguis les claus, la casa és teva. (Cue: so de la botzina d'aire!)
Bona feina arribar fins aquí. Gairebé ets propietari d'una casa. Anem a repassar algunes preguntes que podeu tenir quan creueu la línia de meta.
Què significa “tancar”?
El tancament, o liquidació, és quan signes la documentació final de propietat i assegurança i obtens les claus de la teva nova llar.
El procés de tancament comença tècnicament quan heu signat un acord de compra i venda. Aquest acord hauria d'especificar una data de tancament. Des de la data de signatura fins a la data de tancament, normalment triguen entre 30 i 45 dies. Durant aquest temps, els fons de compra es mantenen en garantia, on els vostres diners estan segurs fins que l'acord es faci oficialment.
Què és una divulgació de tancament?
Els prestadors han de proporcionar als prestataris una divulgació de tancament, o CD, almenys tres dies hàbils abans de la liquidació. Aquest formulari és una declaració de les condicions finals del préstec i els costos de tancament.
Tens tres dies per fer-ho per comparar-lo amb l'estimació del préstec que vau rebre poc després de sol·licitar el préstec. Si necessiteu una actualització de les estimacions del préstec, podeu veure una versió de mostra.
L'objectiu d'aquest procés de revisió formal és reduir o minimitzar les sorpreses a la taula de tancament. Si hi ha una discrepància significativa entre l'estimació del préstec i el CD, aviseu immediatament al vostre prestador i a l'empresa de títols. Depenent de quin sigui el problema subjacent, el tancament s'ha d'aturar i s'ha d'enviar una nova divulgació de tancament amb un nou període de revisió de tres dies hàbils.
El LE inclou un parell d'elements que no poden canviar en el moment d'obtenir el CD, és a dir, el tipus d'interès i les comissions del prestador. Alguns articles només poden canviar en un 10%. (Les quotes pagades al govern local per registrar la hipoteca podrien ser una). Altres, com els interessos prepagats, poden canviar sense límit, perquè no es poden predir a l'inici del procés de préstec.
Exploreu més temes:
Prepareu-vos per al tancament
Compra una casa: pas a pas
Quan es farà el recorregut final?
La majoria dels contractes de venda de béns immobles permeten al comprador caminar per la casa dins de les 24 hores posteriors a la liquidació per comprovar l'estat de la propietat. Durant aquesta inspecció final, que sol durar aproximadament una hora, vostè i el seu agent s'asseguraran que s'hagi completat qualsevol treball de reparació que el venedor hagi acordat.
Durant el recorregut, també comprovareu que tot el que hi ha a la casa estigui en bon estat de funcionament. Assegureu-vos de:
- Feu aigua a totes les aixetes i comproveu si hi ha fuites sota les piques
- Prova d'aparells
- Comproveu l'obridor de la porta del garatge
- Els lavabos de la cisterna
- Obriu i tanqueu totes les portes
- Feu funcionar els ventiladors d'escombraries i d'escapament
Si la casa està en bones condicions, woo-hoo! La vostra propera parada és la taula de tancament.
Si alguna cosa no funciona, el vostre agent es posarà en contacte amb l'agent de llistes i, en la majoria dels casos, negociarà perquè el venedor us compensi al tancament pels costos de solucionar els problemes vosaltres mateixos.
El pitjor dels casos: heu de retardar el tancament per resoldre els problemes. Si es produeix aquest esdeveniment poc probable, el vostre agent us ajudarà a resoldre el problema.
Qui està convidat a la cloenda?
Hi haurà certa gent. Qui, exactament, depèn del vostre estat. Normalment, se us unirà:
- El teu agent
- El venedor
- L'agent del venedor
- Un representant de l'empresa titular
- El teu oficial de préstecs
- Qualsevol advocat immobiliari implicat en la transacció
El tancament sol tenir lloc a l'empresa de títol, l'oficina d'advocat o l'oficina immobiliària de l'agent del comprador o del venedor. FYI: Alguns estats, com Califòrnia, no requereixen un tancament presencial, perquè han promulgat legislació que permet tancaments electrònics amb notaris remots.
No obstant això, com a comprador de l'habitatge, haureu de signar el que podria semblar una muntanya de paperassa, inclosa l'escriptura de confiança i el pagaré (prometent al prestador que retornarà el préstec). Aquesta rampa al canell valdrà la pena un cop tot estigui fet.
Quant pagaré per les despeses de tancament?
Si heu escoltat que la gent expressa la seva frustració amb el procés de compra d'habitatge, és probable que també hàgiu escoltat queixes sobre costos inesperats al tancament. Desempaquem el que hauríeu d'esperar perquè no us sorprengui també.
Els costos de tancament poden variar molt segons la ubicació i el preu de compra de la vostra casa. Els costos es reparteixen entre tu i el venedor, però com a comprador, cobriràs la part del lleó. En general, podeu esperar que els vostres costos de tancament siguin del 3% al 4% del preu de venda de la casa. Per tant, en una casa de 300.000 dòlars, podeu pagar des de 9.000 fins a 12.000 dòlars en costos de tancament. (Mentrestant, el venedor normalment paga els costos de tancament de l'1% al 3% del preu de venda.)
Podeu provar de predir els costos de tancament amb calculadores com Nerdwallet, que us permeten connectar els detalls de la vostra hipoteca per obtenir una estimació aproximada de quins seran els vostres costos.
Les tarifes de tancament sovint inclouen (però no es limiten a):
- Comissió per a l'agent del comprador i l'agent del venedor
- Una quota de sol·licitud de préstec
- Una quota d'originació, que els prestadors cobren per processar el vostre préstec
- La taxa de taxació
- Una tarifa per treure el vostre informe de crèdit
- Una quota de subscripció, que cobreix els costos del prestador per investigar si us aprova el préstec
- Una tarifa de cerca de títol
- Impostos sobre la propietat, que s'han de pagar dins dels 60 dies següents a la compra
- Una taxa d'enregistrament per presentar un registre públic de terrenys al jutjat
Aquestes tarifes són una vergonya. La part positiva: gairebé totes són ofertes puntuals.
Què he de portar? (A part de xampany?)
Al tancament hauríeu de tenir:
- Document d'identitat amb foto emès pel govern
- Còpia del contracte de compravenda ratificat
- Certificat d'assegurança de propietaris
- Prova d'assegurança d'inundació si esteu comprant una casa en una zona inundable
- Un xec de caixa o prova per cobrir la resta del pagament inicial i els costos de tancament
A més, parleu amb el vostre advocat sobre qualsevol altra cosa que pugueu necessitar depenent del vostre estat o de les circumstàncies personals (com ara un decret de separació o divorci, en cas que l'estat de la vostra relació afecti el tancament).
Què és l'assegurança de títol i per què la necessito?
Cada prestador requereix que els prestataris adquireixen una assegurança de títol, una pòlissa que us protegeix a vosaltres i al prestador de reclamacions externes de propietat de la propietat. Espereu, potser us preguntareu, alguna persona aleatòria podria aparèixer i afirmar que és propietari de la casa? Sembla una bogeria, però passa.
Suposem que un propietari anterior no va pagar tots els seus impostos sobre la propietat. Com que aquests impostos romanen sobre la propietat, l'entitat tributària podria portar-vos a casa si no teniu un títol “net”. L'assegurança de títol també us protegeix de reclamacions de propietat sobre embargaments, reclamacions fraudulentes d'anteriors propietaris, problemes administratius en documents dels jutjats i signatures falsificades.
L'empresa de títols cercarà de manera exhaustiva escriptures, testaments, fideïcomisos i registres públics per rastrejar la història de la propietat i verificar que us esteu convertint en l'únic propietari legítim de la propietat.
Normalment, els prestadors tenen una empresa de títol preferida amb la qual treballen, però finalment el comprador decideix quina empresa de títol utilitzar. El vostre agent podria oferir algunes referències.
L'assegurança de títol es presenta en dues formes:
- Assegurança del títol del prestadorque (sense sorpresa) protegeix el prestador. És obligatori.
- Assegurança de títol de propietarique et protegeix. És opcional però recomanable perquè cobreix el vostre interès en la propietat. Si la companyia d'assegurances perd una batalla pel títol en el futur, però heu comprat l'assegurança del títol del propietari, esteu totalment protegit. L'assegurança del títol de propietari també cobrirà els vostres honoraris legals si heu de defensar els vostres drets de propietat davant dels tribunals.
A diferència de la majoria de pòlisses d'assegurança, com ara l'assegurança de propietaris, l'assegurança d'automòbil i l'assegurança de vida, l'assegurança de títol es paga com una tarifa única al tancament. Els costos poden variar significativament segons la casa que compreu, la seva ubicació i la quantitat de treball que ha de realitzar l'empresa de títols.
Què passa si hi ha problemes d'última hora? He d'entrar en pànic?
Afegeix una publicació nova
Perquè el vostre préstec sigui aprovat, ha de passar per una subscripció. La feina de l'assegurador és confirmant que els vostres ingressos, crèdit i deute no han canviat des que se us va aprovar prèviament el préstec. L'assegurador també revisarà les característiques i la valoració de la propietat. Si tot es verifica, la vostra hipoteca serà aprovada.
Tanmateix, si alguna cosa va malament durant la subscripció, haureu d'abordar el problema abans de poder tancar la casa. Suposem que la vostra puntuació de crèdit ha baixat perquè recentment heu comprat un cotxe amb un préstec per a automòbils o heu esgotat les vostres targetes de crèdit al màxim. Això no és necessàriament greu, però és possible que hàgiu de retardar el tancament mentre treballeu amb el vostre prestador per prendre mesures per augmentar la vostra puntuació. (Per aquest motiu, és una bona idea suspendre les grans compres, evitar fer un ús excessiu d'una línia de crèdit o fer qualsevol cosa que pugui donar lloc a una consulta de crèdit fins després del tancament).
D'acord, puc celebrar-ho ara?
Si ho heu aconseguit tancar, sí! Un cop hagis escalat aquella muntanya de paperassa i tinguis aquestes claus a la mà, ara oficialment, per fi, ets propietari d'una casa.
Felicitats! Heu treballat molt, inclosa la creació de relacions amb el vostre agent, el vostre prestador i altres experts al llarg del camí.
Ara és el moment de començar a invertir en altres relacions. Com amb els teus nous veïns. 🙂
També us pot agradar:
Comprador per primera vegada per NAR
