Maximice su ahorro fiscal con las deducciones del impuesto sobre el alquiler

Algunos propietarios han generado ingresos creando espacios de alquiler en sus casas o añadiendo una unidad de vivienda complementaria: un espacio de vida independiente más pequeño en el solar de su hogar. ¿Su motivo? Beneficios como compensar sus costes hipotecarios o de mantenimiento o adaptarse a una convivencia multigeneracional. Si tiene curiosidad sobre la idea, querrá sopesar las consideraciones para las deducciones del impuesto sobre la propiedad de alquiler.

Las deducciones del impuesto sobre el alquiler requieren espacios separados

Tanto si estás pensando en alquilar una parte de tu casa o edificio y alquilar una ADU, debes tener una división completa entre tu espacio y el de tu inquilino para reclamar deducciones de impuestos sobre la propiedad de alquiler, según Evan Liddiard, CPA, director de la oficina federal. fiscalidad en la Asociación Nacional de REALTORS®. Si el arrendatario utiliza exclusivamente el espacio alquilado, puede repartir los gastos (incluidas las depreciaciones, los servicios públicos y los impuestos sobre la propiedad) entre las áreas de alquiler y no de alquiler de la casa.

Así es cómo funciona. “No puedes pasar tiempo en el mismo espacio que tu inquilino y llamarle una unidad de alquiler”, explica Liddiard. “En otras palabras, si alguien se instala en una habitación de tu casa y comparte tu cocina, tienes un compañero de piso o un huésped en lugar de un inquilino. En cambio, si el inquilino se traslada a tu sótano , donde hay cocina y baño, y tú los dejas solos y te dejan solo, puedes repartir tu vivienda entre la parte de alquiler y la que no es de alquiler, esto es importante a efectos fiscales: la unidad de alquiler debe ser utilizada exclusivamente por el inquilino y no por el propietario.

Un Airbnb produce ingresos de alquiler a corto plazo

¿Qué ocurre con algo que puede requerir menos compromiso, como un Airbnb? Las consideraciones fiscales para el alquiler a largo plazo del espacio en una casa y el alquiler de Airbnb son distintas, dice Shri Ganeshram, fundador y director general de Awning, con sede en San Francisco, que ayuda a los clientes a comprar y gestionar alquileres a corto y largo plazo. “Los ingresos de alquiler a largo plazo están sujetos a impuestos federales y estatales, mientras que los ingresos de alquiler de Airbnb se consideran ingresos de alquiler a corto plazo y pueden estar sujetos a impuestos estatales y locales”, dice. Al elegir el camino a seguir, “el propietario debe ser consciente de las implicaciones fiscales de ambos tipos de ingresos por alquiler”.

Obtenga ayuda fiscal para propiedades de alquiler ocupadas por el propietario

Los expertos recomiendan que los propietarios evalúen las ventajas y los contras financieros desde una perspectiva fiscal antes de seguir adelante con un alquiler ocupado por el propietario.

“No sería una mala idea consultar a un abogado y, sin duda, sería inteligente consultar a un asesor fiscal, para que sepas cómo tratar los ingresos y los gastos en tu declaración de impuestos”, dice Liddiard. La única excepción posible sería si el arrendador potencial “sepa realmente su camino con los impuestos”, añade.

Por ejemplo, si un propietario quería cerrar una escalera para crear una división entre su casa y la propiedad de alquiler, debería buscar la orientación de un asesor fiscal, dice Liddiard. Podrían contratar a un abogado para consultar los riesgos y aspectos del contrato de arrendamiento y el asesor fiscal sobre cómo tratar los ingresos y los gastos en las declaraciones de impuestos.

Deducción de la amortización de la propiedad de alquiler por desgaste

Los propietarios que desean alquilar partes de sus casas a menudo se preguntan si pueden obtener una desgravación fiscal para compensar el desgaste de la parte alquilada. “Allí es donde entraría la deducción de la depreciación”, dice Liddiard. Comience por el coste de la casa, sin contar el terreno, reparte entre la parte de alquiler y la parte no de alquiler, y puede amortizar la parte de alquiler durante 27 años y medio”.

Liddiard ofrece un ejemplo hipotético: un propietario podría pagar 250.000 dólares por una casa, con la parte de la tierra por valor de 50.000 dólares. Dado que la tierra no es amortizable, 200.000 dólares se consideran activos amortizables antes de la asignación entre la parte del propietario y la parte del inquilino.

Suponiendo que el sótano es la unidad de alquiler y comprende la mitad de la superficie total de la casa, se destinan 100.000 dólares para el alquiler. Estos 100.000 dólares se dividirían por 27,5 años. Ésta es la cantidad deducible como depreciación de la propiedad de alquiler si se hubiera alquilado o se hubiera ofrecido para alquilar durante todo el año desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre.

Ser consciente de las plusvalías

“El problema es que cuando vienes la casa, la cantidad que has tomado en depreciación reducirá tu base y aumentará tu ganancia”, dice Liddiard. “Tendrás que pagar impuestos sobre esta ganancia cuando y si vienes la propiedad. Esto se debe a que la base de costes de su hogar ha bajado con esta depreciación a lo largo del tiempo. Como resultado, tiene más beneficios y la parte de los beneficios asignados a la unidad de alquiler se grabará”.

Mantener registros detallados de los ingresos y gastos de alquiler

Si busca un alquiler ocupado por el propietario, deberá mantener un registro exacto y detallado de todos los ingresos y gastos del alquiler. Esto le ayudará a informar con precisión de sus ingresos de alquiler en sus declaraciones de impuestos ya apoyar las deducciones que realiza por gastos.

Estos registros pueden incluir contratos de alquiler, recibos de gastos, un registro del número de días que se alquiló el espacio y un registro de todos los pagos de alquiler recibidos, dice Nathan Clare, fundador de Buying Jax Homes en Jacksonville, Florida. “Además, el El propietario debe hacer un seguimiento de las mejoras hechas en el espacio de alquiler, ya que pueden ser deducibles”, añade. Un mantenimiento adecuado de los registros ayudará al propietario a cumplir con las leyes fiscales y puede apoyar a sus declaraciones de impuestos si la auditoría del IRS, explica Clare.

Los ingresos del alquiler, ya sea del alquiler de una parte de su vivienda o de una ADU, pueden ayudarle a gestionar los gastos de hipoteca y mantenimiento. Un buen primer paso es entender los requisitos fiscales y consultar a expertos según sea necesario para que tomes las decisiones correctas.

Este artículo proporciona información general sobre las leyes fiscales y las consecuencias, pero no debe utilizarse como asesoramiento fiscal o legal aplicable a transacciones o circunstancias concretas. Consulte a un profesional fiscal para este asesoramiento.