Haciendo una oferta sobre una casa
¡Ah, la oferta! Cinematográficamente hablando, éste es el momento icónico. Le perdonaremos si se imagina, por ejemplo, poner una mano en el hombro de su agente y susurrar (en su mejor Vito Corleone) que les hará una oferta que no pueden rechazar. En realidad, realizar una oferta para una casa no es tan sencillo ni tan dramático.
Conoce tus límites Aprenda a hablar “Contrato” | Establece tu precio | Averigüe su pago inicial | Haga un depósito de dinero real | Revisar los planes de contingencia Lee la letra pequeña | Haz una fecha para establecer | Escribe una carta de fan en el vendedor | Prepárese para una contraoferta
Tu oferta marca el inicio de a normalmente con un agente inmobiliario independiente que le asesora a cada uno de ustedes.
Cuanto más intencionado seas con tu oferta, más posibilidades de realizar una oferta exitosa. Siga estos nueve pasos y estarás bien preparado.
# 1 Conoce tus límites
Su agente le ayudará a elaborar una oferta. Puede confiar en los consejos de su agente sobre el precio, las contingencias y otros términos del acuerdo: es una relación mutuamente beneficiosa. Cuanto más colabore con su agente, más rápidamente podrá moverse.
Pero finalmente decidirás cuál será la oferta y sabes cuáles son tus límites financieros y de estilo de vida. Comprar una casa significa mezclar emociones fuertes con conocimientos empresariales, así que ahora también es un buen momento para reflexionar sobre tus imprescindibles.
- ¿Tiene un límite máximo para su precio de oferta porque también está ahorrando para la jubilación y le encantan las vacaciones en la playa? Se adhieren a ella.
- ¿Quieres un huerto o pintar el exterior de tu hogar de color morado? Asegúrese de que las reglas de la asociación de propietarios lo permitan.
- Además de leer las reglas del HOA, averigüe cuánto tiene reservas el HOA para cubrir las reparaciones del área común. No querrás recibir una bofetada inesperada con una evaluación especial.
- ¿Quieres una comunidad que guste a perros? Asegúrese de que no haya límites de peso de las mascotas que le impidan compartir espacio con el suyo (extragrande)
# 2 Aprende a hablar “Contrato”
Básicamente, una oferta es un contrato. Los documentos y la redacción varían de un país a otro.
Con el espíritu de la debida diligencia, tómese el tiempo para revisar los formularios de oferta de muestra antes de encontrar una casa. (LawDepot.com tiene acuerdos de compra para cada estado.) Si se siente más cómodo con un nivel adicional de información, un abogado inmobiliario le puede explicar los documentos. De esta forma, estará familiarizado con el vocabulario cuando usted y su agente estén preparados para hacer una oferta. Su agente tendrá formularios de oferta para su estado.
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# 3 Establezca su precio
Las casas siempre tienen un precio de lista. Piense en ello como la oferta inicial del vendedor en su negociación para comprar una casa.
Cuando usted, como comprador, realice una oferta, incluirá un precio de oferta. Esto es lo primero que miran los vendedores de viviendas cuando reciben una oferta.
Su agente le ayudará a determinar si el precio de la lista del vendedor es justo ejecutando composiciones (o comparables). El proceso consiste en comparar la casa por la que estás pujando con propiedades similares que se han vendido recientemente en el barrio.
Varios factores también pueden afectar a su posición de negociación y al precio de la oferta. Por ejemplo, si la casa ha estado en el mercado durante un tiempo o estás en el mercado de un comprador, donde la oferta supera la demanda, el vendedor puede aceptar una oferta por debajo del precio de lista. O, si el vendedor ya ha recibido otra oferta en la casa, esto puede afectar al precio que usted ofrece. Su agente le ayudará a entender el contexto.
# 4 Averigüe su pago inicial
Para obtener una hipoteca, debe realizar un pago inicial de su préstamo. Para los préstamos convencionales (a diferencia de los préstamos gubernamentales), realizar un pago inicial del 20% permite a los prestatarios evitar tener que pagar un seguro hipotecario privado. Esta prima mensual protege al prestamista en caso de que el prestatario no cumpla el préstamo.
Pero el 20% no siempre es factible, ni siquiera necesario. De hecho, el pago inicial típico en 2023 para los compradores por lo general fue del 19% y del 8% para los compradores por primera vez, según la Asociación Nacional de REALTORS®. Su prestamista le ayudará a determinar cuál es la mejor cantidad de pago inicial para sus finanzas. Dependiendo del tipo de préstamo que obtenga, incluso podrá rebajar tan sólo un 0% de su hipoteca.
Podría optar por uno de los más de 2.500 programas disponibles de los gobiernos estatales y locales, organizaciones benéficas y prestamistas privados para ayudarle a cumplir sus requisitos de pago inicial. Obtenga más información sobre los programas de asistencia al pago inicial de su estado.
Puede utilizar una calculadora de hipotecas online para ver cómo los diferentes pagos iniciales afectarían a sus primas hipotecarias y cuántos intereses pagará.
# 5 Muestra al vendedor que estás en serio: haz un depósito
Un depósito de dinero serio, o EMD, es la suma de dinero que invierte para demostrar al vendedor que estás en serio (lea: en serio) a la hora de comprar la casa. Si el vendedor acepta su oferta, el dinero real se destinará a su pago inicial al cierre. Sin embargo, si intenta retirarse del acuerdo, puede que tenga que perder el efectivo al vendedor.
Un EMD estándar es del 1% al 3% del precio de venta de la casa (por tanto, sería de 3.000 a 9.000 dólares en un préstamo de 300.000 dólares). Sin embargo, dependiendo del calor que tenga su mercado, es posible que desee invertir más dinero para competir con otras ofertas.
En la mayoría de los casos, la empresa de títulos es responsable de mantener el dinero real en una cuenta de garantía. Si el acuerdo fracasa, la empresa titular desembolsará los fondos adecuadamente en función de los términos del contrato de venta. Las empresas de títulos también comprueban si existen defectos o embargos en el título de un vendedor para asegurarse de que se te pueda transferir de forma clara.
# 6 Revise los planes de contingencia
La mayoría de ofertas inmobiliarias incluyen contingencias: disposiciones que deben cumplirse antes de que la transacción se pueda llevar a cabo. De lo contrario, el comprador tiene derecho a renunciar al acuerdo con su EMD.
Por ejemplo, supongamos que una oferta indica que el contrato depende de una inspección de la vivienda. El comprador dispondrá de un número determinado de días después de la aceptación de la oferta para que un inspector de propiedades licenciado o certificado inspeccione la propiedad.
Si algo no funciona con la casa, el comprador puede pedirle al vendedor que haga reparaciones. Pero la mayoría de reparaciones son negociables. El vendedor puede estar de acuerdo con algunos pero decir que no a otros. O el vendedor puede ofrecer una reducción de precio o un crédito al cierre, dependiendo del coste de las reparaciones. Su agente inmobiliario le puede ofrecer valor y asesorarle sobre qué debe pedir al vendedor que solucione.
Esté atentos al panorama general. Si usted y el vendedor se discuten por una reparación de 500 dólares en los pisos de madera dura, esto es una caída del cubo en relación al tamaño de la oferta.
Otras contingencias comunes
Además de lo mencionado contingencia de inspección del hogarotras contingencias comunes incluyen:
- En contingencia de financiaciónque ofrece a los compradores de vivienda un período de tiempo determinado para obtener un préstamo que cubra la hipoteca.
- An contingencia de evaluación, donde un tasador externo contratado por el prestamista evalúa el valor justo de mercado de la vivienda. Esto valida que la vivienda vale dinero suficiente para servir de garantía del valor de la hipoteca.
- En contingencia clara del títulodonde la empresa de títulos del comprador verifica que el vendedor es el único propietario de la propiedad y puede transmitir legalmente la propiedad al comprador.
- En contingencia venta de viviendasdonde la transacción depende de la venta de la vivienda actual del comprador.
Aunque las contingencias pueden ofrecer protección a los compradores, también pueden realizar ofertas menos atractivas para el vendedor. Esto se debe a que ofrecen a los compradores maneras legales de salir de la venta sin ninguna repercusión financiera. Por tanto, si se enfrenta a varias ofertas, tener menos contingencias le puede dar una ventaja sobre la competencia.
En otras palabras, una oferta relajante es una oferta atractiva. Pero tenga en cuenta que debe estar cómodos con los riesgos de esta estrategia. Si no tiene ninguna contingencia de financiación, por ejemplo, y no puede obtener una hipoteca, probablemente perdería su depósito de garantía, ya que está en el gancho. Este resultado es decididamente poco tranquilo para usted.
# 7 Lea la letra pequeña sobre la propiedad
El contrato de compraventa recoge información clave sobre el inmueble, tales como dirección, NIF y tipos de servicios públicos: agua pública o pozo privado, calefacción de gas o eléctrica, etc. También incluye una sección que especifica qué bienes personales y accesorios el vendedor acepta dejar atrás, tales como electrodomésticos, iluminación y cortinas de ventanas. El vendedor proporciona a los compradores potenciales una lista de estos artículos antes de que envíen una oferta. Ésta puede ser otra área de negociación.
Revisar cuidadosamente la descripción de la propiedad también le ayudará a saber, por ejemplo, si el vendedor tiene previsto llevarse la isla de cocina sin conexión cuando se mueva. Han ocurrido cosas extrañas.
# 8 Haga una fecha para resolver
El contrato de venta que envíe al vendedor debe incluir una propuesta de fecha de liquidación que confirme cuándo se finalizará la transacción. El reloj comienza en cuanto se firma el contrato de compra. Si no se cierre a tiempo, la parte responsable del retraso puede tener que pagar a la otra parte en forma de “intereses de penalización” a una tasa predeterminada.
Un período de liquidación de 30 a 60 días es habitual porque da tiempo al comprador típico de vivienda para completar una búsqueda de título y obtener la aprobación de la hipoteca. Sin embargo, los períodos de liquidación pueden variar. Algunos vendedores, por ejemplo, prefieren un período más largo para que tengan más tiempo para mudarse o buscar su próxima casa. Ser flexible sobre la fecha de cierre podría darle más poder de negociación en alguna área del acuerdo.
Algo que da igual sin importar dónde vivas es que tendrá un período de tres días antes de la liquidación para revisar la Divulgación de cierre o CD. Este formulario de cinco páginas indica las condiciones finales del préstamo y los costes de cierre.
Una vez firmado el contrato de compraventa, las partes pueden cambiar la fecha de liquidación si ambas firman una adenda especificando el nuevo día.
# 9 Prepárese para una contraoferta
Si usted realiza una oferta de bajo nivel o se enfrenta a varias ofertas, el vendedor puede decidir hacerse una contraoferta: un acuerdo de compra con nuevos términos, como un precio de venta más elevado o menos contingencias.
En ese momento, depende de usted aceptar el nuevo contrato, hacer su propia contraoferta a los vendedores o marcharse.
No se asuste: la siguiente parte de nuestra guía le guiará por el proceso de contraoferta y le ofrece estrategias para darle más poder de negociación.
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