Cómo evitar el impuesto de plusvalía en la venta de viviendas

La mayoría de propietarios pretenden un aumento sustancial del valor de la vivienda, y muchos lo consiguen cuando vienen su casa principal. Pero ese aumento puede venir con un tema espinoso: el impuesto de plusvalía cuando presentan sus declaraciones después de venderlos. Si se encuentra en esta situación o se lo espera, puede aprovechar una serie de estrategias para pagar un impuesto de plusvalía más bajo sobre bienes inmuebles.

Entender el problema de las plusvalías

Muchos propietarios que compraron sus casas hace mucho tiempo han visto grandes ganancias en el valor de sus residencias. Cuando finalmente venden sus casas, la ganancia puede extenderse más allá de los importes máximos de exclusión de la ley fiscal federal sobre ganancias de capital de 250.000 dólares para solteros y 500.000 dólares para parejas casadas. Esto puede dejar a los vendedores en el gancho de un gran impuesto sobre las plusvalías a la venta.

“El problema es que en 1997, cuando se añadieron los niveles de exclusión máximos al código fiscal, no se indexaron a la inflación”, dice Evan Liddiard, CPA, director de política fiscal federal de la Asociación Nacional de REALTORES®. Así pues, las cantidades que vemos hoy siguen siendo las mismas que en 1997, cuando eran grandes cifras y prácticamente nadie las superaba. Hoy, debido a la inflación, no son extrañas ganancias de 250.000 o 500.000 dólares de mucho más de 250.000 o 500.000 dólares, por lo que hay mucha gente, especialmente en mercados de mayor precio”.

Haz las pruebas para ver si cumples con los requisitos para las exclusiones

Para calificar para las exclusiones, debe satisfacer las pruebas que ha vivido en su casa durante al menos dos de los últimos cinco años y que ha sido propietario durante al menos dos de los últimos cinco años, dice Jack McGuff IV, propietario de McGuff Financial. , con sede en Pearland, Texas. Si no cumples estos requisitos y todavía no has vendido tu casa, puedes plantearte retrasar la venta de una casa hasta que hayas cumplido las pruebas de uso y propiedad necesarias, añade.

Sin embargo, si ha alquilado su residencia principal durante un período antes de una venta, puede perder una parte o toda la exclusión, continúa McGuff. Esto se debe a que la propiedad se consideraría una propiedad de alquiler a efectos fiscales.

Como los factores de base del coste en el impuesto sobre las plusvalías

Puede pensar en la base de costes en bienes raíces como el costo total de la compra de la propiedad. Consideradlo como una línea de referencia, dice Quicken Loans: cuando vende la propiedad, la base del coste se resta del precio de venta neto para determinar la responsabilidad fiscal de ganancias de capital. Por ello, debería documentar la base de costes de su hogar a lo largo del tiempo.

Para calcular la base de costes de sus casas, los propietarios suelen empezar por el precio de compra. La base de costes raramente se mantiene igual a lo largo del tiempo y, una vez cambiada, se convierte en la base ajustada. Varios factores pueden aumentar o disminuir la base ajustada, dice McGuff.

Los aumentos de la base ajustada pueden resultar de:

• El coste de las adiciones y mejoras en la casa
• Dinero gastado para restaurar la propiedad después de daños o pérdida
• Honorarios legales derivados de la propiedad

Las disminuciones de la base ajustada pueden derivarse de:

• Recepción de pagos del seguro por siniestro o robo
• Bonificaciones fiscales para mejoras energéticas en el hogar

Si vendió su casa principal el año pasado, hay poco que puede hacer para evitar la obligación de impuestos sobre ganancias de capital cuando presenta impuestos este abril, dice Liddiard. “Si [a homeowner] vendieron su casa y obtuvieron una ganancia sobre el importe de la exclusión, pagarán impuestos. Si tienen algunas pérdidas de capital pendientes, éstas podrían compensar las ganancias si asumieron las pérdidas el mismo año. Pero la mayoría de la gente no está andando con grandes pérdidas de capital no realizadas”.

Estrategias fiscales de plusvalía para aquellos que planean vender en 2024

Si tiene previsto vender su casa en 2024 y cree que puede tener una ganancia lo suficientemente grande como para activar un pasivo por ganancias de capital, puede considerar estas tres estrategias:

Recogida de pérdidas fiscales

Esto implica la venta de valores con pérdidas para compensar los impuestos sobre ganancias de capital que se deben sobre los beneficios, dice Paul Miller, CPA, fundador de Miller & Company, una empresa de contabilidad con sede en Queens, Nueva York. no compensado por las ganancias se aplicará contra la ganancia del año en curso”, dice McGuff. “Esto destaca la importancia de la recogida regular de pérdidas fiscales en sus cuentas de inversión después de impuestos sin jubilación durante todo el año “.

Contribución a un IRA tradicional

Otra opción sería contribuir a un IRA tradicional para reducir los ingresos imponibles, sujeto a límites de contribución y eliminaciones paulatinas de la deducibilidad, dice McGuff. “Si una persona forma parte de un plan de atención médica con deducibles altas, realizar una contribución a su cuenta de ahorro sanitario también reduciría los ingresos imponibles”.

Donación a una organización benéfica calificada

Las personas con inclinación a la caridad pueden considerar dar dinero en efectivo o bienes apreciados a una organización benéfica calificada, que podría ofrecer una deducción fiscal para ayudar a compensar los ingresos imponibles de este año fiscal. La deducibilidad depende del tipo de organización benéfica y está sujeta también a un porcentaje de los ingresos brutos ajustados del contribuyente. “Cualquier contribución benéfica no utilizada puede trasladarse durante cinco años”, dice McGuff. “Desafortunadamente, muchos contribuyentes se ven obligados a morder la bala si no han utilizado ninguna de estas estrategias de forma oportuna”.

Considere los cambios fiscales para el año fiscal 2024

Si tiene previsto vender su casa, tenga en cuenta los cambios fiscales iniciados para el año fiscal 2024, dice McGuff. Por ejemplo, el límite de distribución benéfica calificada se ha indexado para la inflación y ahora se sitúa en 105.000 dólares. Este cambio permite a los propietarios de IRA que tengan 70 años y medio o más transferir hasta 105.000 dólares en 2024 de sus IRA directamente a una organización benéfica calificada y evitar el impuesto sobre la renta sobre estas cantidades. “Estas cantidades contarán para la distribución mínima requerida para el año fiscal respectivo”, dice McGuff.

Además, el límite de aplazamiento electivo para los planes 401(k), 403(b), 457(b) y Roth 401(k) ahora es de 23.000 dólares, con una contribución de recuperación de 7.500 dólares permitida para los 50 años o más. Los límites de contribución del IRA han aumentado de 6.500 dólares a 7.000 dólares para 2024 con una contribución de recuperación de 1.000 dólares para los 50 o más años. Los límites de contribución deducible a las cuentas de ahorro de salud también han aumentado de 3.850 a 4.150 dólares para los solteros y de 7.750 a 8.300 dólares para las familias. Los titulares de HSA de 55 o más años pueden aportar 1.000 dólares adicionales a sus HSA.

También en 2024, el IRS aumentó la deducción estándar en 1.500 dólares, hasta los 29.200 dólares, para las parejas casadas que presentaban conjuntamente, más 1.550 dólares por cada cónyuge de 65 años o más. La deducción estándar es ahora de 14.600 dólares para los solteros y de 16.550 dólares para los solteros de 65 años o más, dice McGuff.

Liddiard explica que NAR y otras partes interesadas apoyan el aumento de los niveles máximos de exclusión apoyando la Ley Más viviendas en el mercado, presentada en la Cámara en septiembre de 2022. El proyecto de ley duplicaría la exclusión fiscal sobre el ganancia de la venta de una residencia principal y requeriría futuros ajustes de inflación anual al importe. “Es una batalla difícil conseguirlo, porque el problema no es tan grave en todas las partes del país”, dice.

Por el momento, si ha experimentado un aumento significativo del valor de su casa principal y tiene previsto venderlo, desarrolle una estrategia de ganancias de capital tan pronto como sea posible antes de vender su casa. Y asegúrese de realizar un seguimiento de los cambios en su base de costes ajustados. Dependiendo de la cantidad implicada, también puede considerar contratar a un asesor fiscal.