Com trobar un bon agent de llistats i preguntes per fer-li a un agent de llistats

La teva llar és on has viscut i estimat, has rigut i plorat, i t'has arreuplat i acullit. Heu passat per moltes coses junts.

Ara que és el moment de posar-lo al mercat, és probable que sentiu una mica de tristesa i molta ansietat. Amb quina freqüència depèn el teu futur de vendre el teu passat? Si estàs una mica desbordat, és comprensible.

Però també hi ha bones notícies: no cal anar-hi sol. Un agent de llistat us ajuda quan tracteu amb finances, com ara establir un preu de llista, així com màrqueting, muntatge i reparacions. També us poden ajudar a navegar per qüestions més personals, com ara una línia de temps de venda i el que espereu aconseguir amb la venda.

Per això és important trobar un expert que s'adapti a tu i a la teva situació, i que pugui ajudar-te a aconseguir el que vols.

Coneixeu què pot fer un agent de llistats per vosaltres

Abans de començar a entrevistar possibles agents, decidiu què voleu treure del procés de venda. Amb tants diners sobre la taula, cal definir els vostres objectius per trobar un agent que us ajudi a assolir-los. Ajuda a entendre què fa un agent de llistats a més de vendre el vostre actiu més valuós.

L'agent de llistat:

• Treballa amb tu per fixar el preu de la teva llar
• Comercialitzeu la vostra llar (estem parlant de fotos, de promoció a les xarxes socials i d'escenificacions que mostren la vostra llar amb el millor avantatge: les obres
• Negociar amb els compradors d'habitatge
• Introduir la venda de la casa mitjançant la inspecció i el tancament

Ara, anem a desglossar aquests passos.

Preu a la vostra llar

La gran pregunta és com puc establir el preu? La resposta breu és orientar-se al vostre agent per recomanar un preu de llista ben informat i precís.

Aleshores, com podeu saber si un agent, que podria ser un relativament desconegut, està escollint el millor preu per a la vostra llar? Feu aquestes dues accions:

1. Conegui en general el valor de la seva propietat. Investigueu els preus de propietats locals comparables, o comps. Però entengueu els límits dels llocs de propietat en línia. Executeu la vostra informació pel vostre agent per obtenir una perspectiva informada.
2. Demaneu a l'agent informació sobre els preus de les cases que han venut recentment. Descobriu les diferències entre els seus preus de llista i quant es van vendre finalment les cases. Quan avalueu l'historial de preus de l'agent, cerqueu la precisió. Ningú vol que la seva casa languideixi al mercat o que hagi de seguir baixant el seu preu.

Comercialitzar la teva llar

L'agent de llistat també difondrà que la vostra casa està al mercat. Combinaran tècniques de màrqueting de llarga durada, com ara correu directe, senyalització i portes obertes, i opcions actuals com les plataformes de xarxes socials. Els agents intel·ligents publicaran fotos de la vostra casa a Instagram, Facebook, Twitter i qualsevol altra plataforma que pugui obtenir M'agrada més l'atenció d'altres agents immobiliaris que poden portar els compradors a la taula.

Negociació amb compradors

Quan les ofertes comencen a arribar, el vostre agent negociarà amb els possibles compradors no només el preu de venda, sinó també quines contingències (també conegudes com circumstàncies especials) s'adjunten al contracte. Com amb qualsevol negociació, l'estrès pot derivar de la incertesa i les prioritats conflictives entre vostè i l'altra part, en aquest cas, els compradors. Voleu un agent que us ajudi i que tingui un estil de negociació amb el qual us sentiu còmode.

Tancament de la Venda

Un cop hàgiu signat un acord de compra amb un comprador (woo-hoo!), el vostre agent us ajudarà a navegar pels passos restants. Aquests inclouen negociar les sol·licituds de reparació de la llar després de la inspecció i fer front a sorpreses d'última hora abans de tancar.

L'agent de llistat mitjà pot fer tot l'anterior. Un gran agent de llistats també us inspira la confiança que estan obtenint el millor preu per a vosaltres i que us representen a vosaltres i a la vostra llar amb la millor llum possible.

Passos per trobar un gran agent de llistats

Procureu contractar un agent de llistats de sis a vuit setmanes, o més, abans del dia que la vostra casa aparegui al mercat. Estaràs agraït pel coixí, sobretot si l'agent que finalment contracta et suggereix que facis reparacions o millores a la teva llar abans que aparegui a la llista. (Això no seria estrany.)

Comenceu amb la vostra xarxa i utilitzeu Internet

Per trobar agents potencials, comenceu amb la vostra xarxa. Demaneu recomanacions als amics, familiars, veïns i col·legues. Els avals de boca a boca poden no tenir preu.

També pots recórrer a un altre amic: Internet. Llocs web de propietats com realtor.com® Teniu directoris que us permeten cercar agents a la vostra zona. Aquestes bases de dades us poden indicar detalls importants, com ara els anys d'experiència d'un agent, el nombre d'habitatges venuts i les revisions anteriors dels clients.

El vuitanta-un per cent dels venedors d'habitatges van contactar només amb un candidat abans de triar el seu agent de llistat, segons un informe del perfil del venedor de l'Associació Nacional de REALTORS.^®. Tot i que això pot ser la norma, és intel·ligent comprar. Entrevisteu almenys tres agents abans de decidir amb qui voleu treballar.

Feu aquestes preguntes als agents

Durant les entrevistes, feu aquestes preguntes per ajudar a avaluar si un agent és el més adequat per a vosaltres:

Experiència d'agent

• Quant de temps portes al negoci? En general, com més experiència tingui un agent, més s'aprofitarà per al mercat local.
• Quantes cases has venut al meu barri durant l'últim any? Un agent no necessàriament s'ha d'especialitzar només a la vostra comunitat, tot i que això seria l'ideal. Voleu algú que hagi venut recentment almenys algunes cases al vostre barri i que conegui l'inventari local i hiperlocal.
• Quin és el rang de preus típic de les cases que ven? La majoria d'agents treballen en diversos punts de preu, però no voleu un agent que mai hagi venut una casa a la vostra gamma.
• Quina és la teva quota? La compensació per al vostre agent és totalment negociable, i si el vostre agent és un REALTOR®, ha de complir el Codi Ètic de REALTOR® i tenir discussions clares i transparents amb vosaltres sobre la compensació. Quan trobeu un agent amb qui treballar, feu preguntes sobre la compensació i discutiu què us agradaria oferir als compradors.

• Com comercialitzareu la meva casa? L'agent hauria de presentar un pla de màrqueting complet per al vostre llistat. Això hauria d'incloure estratègies per posar en escena la vostra llar, fer fotografies professionals de la vostra llar, promocionar la llista a les xarxes socials, màrqueting a altres corredors i programar jornades de portes obertes.
• Quant de temps de mitjana són els vostres anuncis al mercat? Quin és el vostre preu mitjà venut a llista? Això us pot ajudar a esbrinar si l'agent és un negociador i un negociador sòlid. L'agent pot extreure estadístiques del servei de llista múltiple local o MLS.

Estil i enfocament de treball de l'agent

• Treballes com a agent a temps complet? Com en la majoria de professions, l'experiència laboral no garanteix l'habilitat. Dit això, gran part dels béns immobles s'aprèn a la feina.
• Treballaré amb tu directament o amb un equip? Alguns agents dirigeixen o treballen com a part d'un equip de vendes. L'agent de llista principal comparteix les responsabilitats del client amb altres agents. Per tant, un agent pot gestionar projeccions privades per a una llista i un altre pot organitzar jornades de portes obertes. Un avantatge és que per la mateixa tarifa, obtens diverses persones treballant per a tu. Però si voleu l'única atenció de l'agent de llistat, és possible que vulgueu seguir un acord individual.

• Oferiràs un servei individualitzat? Tant si treballeu amb un agent com amb un equip, pregunteu-vos com poden respondre a vosaltres, a la vostra cronologia i als vostres objectius.

És del vostre millor interès triar un agent que entengui els vostres objectius, s'adapti a la vostra personalitat i que pugui vendre la vostra casa per un dòlar superior. Quan trobeu algú que us pugui oferir tot l'anterior, felicitats! Heu trobat el vostre agent de llistat.

Tema relacionat: Vendre una casa: pas a pas

Primera cosa: sàpiga en què us esteu registrant

Ara que ja sabeu què busqueu per trobar l'agent de llistat adequat, assegureu-vos de saber a què us comprometeu quan signeu el “acord de representació” d'aquest agent.

Acord exclusiu de dret de venda

Quan escolliu la representació d'un agent, podeu signar un acord d'agència exclusiva, que ofereix a una corredoria el dret exclusiu de vendre la vostra propietat. En virtut d'aquest acord, esteu donant a la intermediació de l'agent i a l'agent el dret de vendre la casa per un període de temps i una compensació acordats de mutu acord. IOW: Tens la tranquil·litat de tenir un agent dedicat; l'agent té la tranquil·litat que estàs utilitzant només els seus serveis. Altres termes habituals inclouen els deures de l'agent envers vostè, com ara màrqueting i un pla de resolució de disputes.

Alternativament, podeu optar per un llistat obert, que ofereix a diversos agents l'oportunitat de vendre la vostra casa. Però quan els agents saben que una llista és exclusivament seva, estan totalment invertits en vendre la propietat.

Durada del contracte

Cada contracte té una data de caducitat, però la durada del contracte pot variar. Alguns són de tres mesos; altres, sis mesos. Depèn del que acordeu vosaltres i l'agent de llistat. Si el contracte caduca abans que es vengui la vostra casa, podeu llistar la vostra casa amb un altre agent.

Per descomptat, hi ha la possibilitat que signeu un acord exclusiu de llistat però no estigueu satisfet amb la feina que fa el vostre agent. Assegureu-vos que l'acord de representació tingui una clàusula de cancel·lació o rescissió que us permeti anul·lar el contracte abans de la data de venciment sense cap penalització econòmica.

Entendre com es paga un agent de llistats

Aleshores, al final del dia, com es compensa els agents de llistats pel seu treball?

Quan comenci a treballar amb un agent de llistat, signaràs un acord de llistat. Aquest document legal autoritza l'agent de l'agent (la persona que gestiona l'intermediació i l'agent) i l'agent a representar-vos en la venda del vostre habitatge. L'acord de cotització cobreix la compensació immobiliària. El pagament pot ser una tarifa per hora, una tarifa plana o un percentatge del preu de venda de la vostra llar. La compensació i els serveis prestats són negociables.

Si accepteu pagar un percentatge, podeu demanar al vostre agent de llista que ofereixi una concessió, o un percentatge de la tarifa del seu corredor, al corredor del comprador. Això s'anomena “divisió” i ha estat una pràctica estàndard durant anys. Però el vostre corredor de llistats necessita la vostra autorització per fer aquesta oferta. Si vostè i el seu corredor de llistats decidiu una divisió, l'acord de llistat inclourà aquesta informació.

Si renuncieu a una divisió, més tard podríeu decidir oferir incentius financers (o concessions) directament al comprador. Aquests diners se'ls desemborsarien amb els ingressos de la venda per utilitzar-los com vulguin, per exemple, per compensar el seu corredor o pagar els costos de tancament. De nou, igual que amb la compensació del vostre agent de llistat, les concessions són totalment negociables i depèn de vostè.

Per tant, si heu llegit totes les directrius anteriors, heu fet la vostra tasca per trobar un gran agent. Ara ja estàs preparat per vendre aquesta casa.